Al ritmo de la devaluación, un desequilibrio en el mercado inmobiliario (dado por ciertas “competencias deshonestas” reportadas) y la alta demanda por temporada, subieron hasta 30% los costos de algunos alquileres en la provincia.La cifra general se desprende de un sondeo informal de PRIMERA EDICIÓN tanto en la Capital de Misiones como en otras localidades, donde los operadores inmobiliarios advirtieron el siguiente escenario: el mercado inmobiliario de los monoambientes está atravesando un período de crecimiento marcado por la fuerte demanda de jóvenes estudiantes, matrimonios recién conformados, sin hijos y personas que al cumplir la mayoría de edad abandonan la casa materna para independizarse.Si se comparan, por ejemplo, los avisos publicitarios con las ofertas en las inmobiliarias, y se pone en perspectiva con los datos que estaban disponibles (desde la misma base de datos pero el año pasado) es posible percibir que las conductas tienden a repetirse o variar mínimamente. Nuevamente se está ante una época fuerte signada, por lo menos, en dos direcciones: la renovación (o no) de los contratos en noviembre, diciembre y enero, y también está la gente que sale a buscar alquileres a raíz de estas renovaciones, que por contrato ya estaban pautadas subas de 30% y apuntan a reducir costos alquilando un lugar nuevo; y por la llegada del aluvión de estudiantes que buscan seguir sus estudios universitarios.Esto ayuda a que exista un flujo constante en la demanda de los alquileres, hasta que llega un momento, entre febrero y marzo, que no se puede cubrir.“Dentro de los contratos existen pactos de porcentajes para subir los alquileres, que pueden rondar entre el 10% y el 30%. De un año a otro, en algunos de los precios ofrecidos en casas, monos o dobles que están disponibles, se observa un aumento en los costos de entre un 10% y 13%”, dijo a este Diario la titular de una importante empresa de bienes raíces capitalina.Algunos contrastesEn lo que va del año “el mercado inmobiliario en el Departamento San Martín”, según los operadores formales, “no ha tenido grandes cambios con respecto al primer semestre del 2015, situación que se mantuvo durante todo el año. Respecto de compras y ventas se mantiene estable, pero muy por debajo de los índices de venta del 2011 y 2012 que fueron los últimos años donde el desarrollo de ventas en nuestra zona tuvo un desarrollo ascendente”. A partir de esos años los precios han aumentado de la misma manera que la oferta, pero no así la demanda ya que, desde entonces el mercado de compra estuvo por debajo de los valores ofrecidos por los vendedores. “No se está atravesando un momento de equilibrio en el mercado inmobiliario y lo único que ha crecido fue la especulación en el mercado haciendo que la situación económica no se descomprima”, explicó Oscar Santiago Kranewitter, de Total Inmobiliaria. A esto, el martillero público le suma un agravante: “A esa circunstancia le tenemos que sumar la falta de profesionalismo, seriedad y competencia desleal que nos ha invadido acrecentando la improvisación dentro del mismo rubro y haciendo que la crisis dentro de un circuito financiero como es el inmobiliario sea doblemente difícil”, opinó.En lo referente al mercado inmobiliario de alquileres, sigue creciendo lentamente en la demanda de casas de más de dos habitaciones, quedando de lado los monoambientes que, a diferencia de otras ciudades sondeadas “abundan”.En cuanto a compras y ventas, esta inmobiliaria encontró cierta estabilidad en los últimos meses solamente en los Planes de Vivienda: “En lo único en lo que hemos encontrado desarrollo fue dentro del Plan Procrear, pero que a la vez también han bajado el volumen en virtud de la suba de precios, pero de todos modos ha sido lo más estable del último semestre de 2015. En lo que va del año aún no podemos hacer un balance, pues todavía hay mucha gente de vacaciones”, explicó Kranewitter a este diario. En cuanto a alquileres comerciales, según explicaron desde la Inmobiliaria Total, se sigue intentando llegar a un equilibrio en el mercado respecto del canon locativo y sus plazos: “Tanto para el locador como para el locatario, ya que las variabilidades económicas que tuvimos en el año que pasó nos dificultó un poco esa tarea y de la misma manera tuvimos que ajustarnos a las modificaciones del Nuevo Código Civil, lo que nos llevó también a replantearnos algunas medidas de negociación para conformidad de partes”, explicaron.Del lado de Inmobiliaria Müller, Néstor Müller opinó: “En la ciudad de Puerto Rico el rubro inmobiliario cerró un año 2015 bastante estancado, pero ahora, en los primeros días del nuevo año hay una reactivación, tal vez por las especulaciones respecto al nuevo gobierno, cosa que no esperábamos que suceda pues las propiedades en nuestra zona no están dolarizadas”, contó. Y agregó: “En materia de administraciones inmobiliarias Puerto Rico sigue siendo una localidad muy joven y no hay tantas plazas, que es sobrepasada por la demanda”. Con “las informalidades del caso”En San Vicente, según se pudo saber, hay una gran demanda de alquileres tanto de viviendas, como en locales comerciales. El sistema es bastante informal y la mayoría de ellos se manejan con contratos entre las partes. Los aumentos están entre un 30% y 50% más caro que en enero del año pasado, de acuerdo a los montos requeridos entre uno y otro año en los avisos de alquiler.La Capital Nacional de la Madera tiene una particularidad, la demanda de viviendas es cada vez mayor. Indistintamente donde estén ubicados los alquileres, siempre hay un cliente para cada tipo, calidad y tamaño de casa o departamento.La alta demanda de vivienda no reconoce estrato social: se da en los barrios más humildes, como también en el centro de la ciudad en los edificios más lujosos. El precio es relativo a la calidad de la construcción, el tamaño y la ubicación. Hay inquilinatos en los barrios alejados del centro que son construcciones muy precarias de material o madera. Cada vez que las ofertas se más acercan al centro de la ciudad aumenta la calidad de la construcción.En los barrios alejados se pueden encontrar casas para el alquiler donde el precio es indistinto y puede cambiar tanto por la calidad de la construcción y los servicios que tengan, no la ubicación. Mientras que en el centro sanvicentino hay alquileres de mucha calidad con todos los servicios. La diferencia también está en el precio.En el caso de los locales comerciales, la demanda se centra en el centro de la ciudad y a lo largo de las avenidas. En los últimos tiempos los comercios comenzaron a extenderse a las calles laterales de las avenidas, en la parte más comercial.Hay muchos inversores locales que comenzaron a volcarse al negocio inmobiliario. Cada vez se ven más edificios en construcción. Todos son con departamentos para el alquiler de viviendas. En la parte de abajo se construyen locales comerciales. Muchos de ellos son alquilados para viviendas. Los contratos son en su mayoría precarios y entre las partes, sin que haya una mediación de inmobiliarias.Es un nego
cio con un alto porcentaje de informalidad, el inquilino y el propietario firman un contrato privado y que no es sellado en rentas ni ante un escribano. En la mayoría de los casos se da con el pago de un mes por adelantado y son pocos los que piden un mes de depósito.Esa precariedad le da la oportunidad para que se alquile más fácil y con menos dinero. Pero también es un riesgo que tiene el arrendador ya que en muchos de los casos tiene pérdidas en el caso de faltas de pagos de los servicios y el deterioro de los inmuebles. Para aplacar este tipo de pérdidas los propietarios prefieren usar el sistema del cobro del alquiler con los servicios incluidos. La informalidad en los alquileres es prácticamente una tradición, ya que existen los alquileres desde hace muchos años, antes de la existencia de las inmobiliarias. El sistema fue siempre el mismo y le cuesta al propietario entender que si le da la administración a una casa especializada en este tipo de negocio, se va a asegurar el cobro y el manejo de los bienes. Mercado universitarioLa mayor demanda de alquileres en Oberá se genera por la comunidad estudiantil. La importante oferta académica, de estudios superiores, convirtió a la localidad de la Zona Centro en el destino de jóvenes de toda la región. La inversión inmobiliaria de los últimos años apuntó al sector, por lo que abundan plazas tipo, ideales para estudiantes como monoambientes, departamentos para una o dos personas.Referentes del rubro coinciden en que es la época del año de mayor movimiento en zona de facultades. “Pero hay faltante en plazas para familias, departamentos, casas de dos dormitorios con cochera es lo que más se busca y lamentablemente no podemos satisfacer porque no tenemos. El incremento en los valores se da semestralmente y alcanza en el año el 25-30%” explicó a PRIMERA EDICIÓN Daniel Losavio.En cuanto a precios de monoambientes, en zona de Facultad de Ingeniería y Facultad de Arte y Diseño, casas de estudio con mayor matrícula, van de los 1.400 a 2.000 pesos. Es habitual que el trato se concrete directamente con los propietarios en cuyo caso los costos son menores. “Por ahora están en 1.800, en marzo subirán a 2.500, pero incluye personal de seguridad. Nos vemos en la necesidad de contratar un sereno, cuidador, por varios hechos que se registraron. Generalmente vienen los padres acompañando a los jóvenes y para ellos es una tranquilidad” manifestó el propietario de un importante edificio de departamentos en la zona universitaria.Generalmente las consultas se dan en diciembre y se incrementan en febrero para los menos previsores que dejan para alquilar sobre la fecha de inicio de la actividad estudiantil. “Nosotros tenemos todo ocupado, algunos departamentos que se desocuparon ya se ‘señaron’ en diciembre por nuevos jóvenes que llegan a la ciudad” confesó el propietario. Las plazas con costo más accesibles son las más difíciles de conseguir. “Nosotros estamos en este lugar hace cuatro años. Los lugares que van quedando libres se alquilan al día siguiente”, señalaron estudiantes que residen a cien metros de la Facultad de Ingeniería. Los monoambientes del predio valen 1.400 pesos y se van actualizando en pequeños montos de no más de 200 pesos por período.“Tenemos direcciones de los lugares de alquiler. Cuando las familias se acercan a inscribir al alumno se les facilita, sólo eso”, explicó un encargado. En crecimientoEl mercado que más ha crecido y que por siguiente tiene mayor demanda, menos ofertas y valores altos es el departamento con dos habitaciones, el que le sigue en demanda es el departamento monoambiente. De acuerdo a datos aportados por algunas inmobiliarias sondeadas informalmente “hay mucha “mercadería” para alquilar. En ese sentido reconocieron que hay una escasez de departamentos monoambientes porque desde hace algunos años venimos percibiendo que los jóvenes están modificando algunos comportamientos y se mudan a vivir solos entonces crece la demanda acompañada de la que ya es habitual y tiene que ver con los estudiantes que llegan a la ciudad para estudiar”.“Departamentos monoambientes cercanos al centro están alrededor de los 2.800 pesos que generalmente incluyen Internet, que es lo que ponen como condición”.Alquileres “vip” de hasta 21 mil pesos Los alquileres “vip” (llamados así por las cualidades que posee y las comodidades que otorga) son mucho más caros que cualquiera que están en plaza: dos cocheras, dormitorios en suite (más de dos), baños y baño de servicio, solarium, pileta, videoportería, seguridad, gas, reconocimiento con huellas digitales en todo el edificio y un sinnúmero de servicios más, está en el orden de los 18 mil pesos mensuales, más unos 3 mil en conceptos de expensas. Apuntan a otro tipo de mercado que está incipiente y que a familias laburantes se les complica por la cuestión de los costos. Son los costos que maneja por ejemplo el edificio reacondicionado en proximidad de la costanera y la plazoleta El Papa, que se volvió a poner a disposición de los clientes. Señaló una fuente consultada: “La mayoría de la gente hace consultas para ver si se puede venir a vivir en el centro (de Posadas). Es raro que te pregunten por un departamento de dos dormitorios y que no le importe donde esté ubicado. “La primera consulta de todos quienes buscan mudarse es saber las alternativas que tienen en el centro de Posadas y en lo posible que cuenten con éstas ventajas. Es un mercado nuevo”, agregó.
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